OGH: Überbindung von Contracting-Verträgen auf Wohnungskäufer unwirksam

13.3.2015

Bauen & Wohnen

Ein Bauträger errichtete eine Wohnanlage und ließ dabei die Heizungsanlage durch einen Contractor herstellen. Über einen Zeitraum von 15 Jahren sollte dieser auch Energie liefern gegen Zahlung eines Arbeitspreises sowie eines Grundpreises. Die Heizanlage sollte während dieses Zeitraums im Eigentum des Contractors verbleiben. Der Bauträger klagte die Eigentümergemeinschaft auf Feststellung, dass diese anstelle des Bauträgers in den Contractingvertrag eingetreten sei. Der OGH sprach aus, dass eine allenfalls getroffene Vereinbarung über eine Vertragsübernahme unwirksam ist.

Bei einigen Bauträgern kam es in letzter Zeit vor, dass diese die Heizungsanlagen durch Contractingverträge finanzierten. So geschehen auch in Innsbruck, der klagende Bauträger und Wohnungseigentumsorganisator schloss noch während der Errichtung des Bauprojektes einen Contractingvertrag ab. Der Contractor liefert dabei nicht nur die Energie, sondern finanziert, plant, baut, etc. die Heizungsanlage. Der Contractingvertrag sah vor, dass über einen Zeitraum von 15 Jahren neben einem Arbeitspreis für die zu liefernden Energiemengen auch ein (wertgesicherter) "Grundpreis" von anfänglich 650 Euro zu zahlen sei. In den Kaufverträgen mit den Wohnungskäufern wurde dies allerdings bloß stichwortartig "Contracting mit (...)", also dem Energielieferanten, erwähnt. Eine Klausel im Vertrag mit dem Bauträger sah die Übernahme des Vertragsverhältnisses mit dem Contractor vor.

Aufgrund der Vorfinanzierung durch den Contractor fielen Refinanzierungskosten an, die nach Ansicht des Bauträgers letztlich die Wohnungseigentümer im mtl. Grundpreis tragen sollten. Der Bauträger klagte die Eigentümergemeinschaft auf Feststellung, dass diese in den Vertrag mit dem Contractor eingetreten sei.

Die Wohnungseigentümer gingen davon aus, schlüsselfertige Wohnungen - inkl. Errichtung der Heizungsanlage - zu Fixpreisen erworben zu haben. Der Bauträger habe sich zur Herstellung einer Gesamtanlage einschließlich des Heizungssystems verpflichtet, deren Errichtungskosten daher nicht über das verrechnete Grundentgelt neuerlich verlangt werden können. Die Eigentümergemeinschaft bestritt die Passivlegitimation und machte die Unwirksamkeit der Klausel über die Übernahme des Vertragsverhältnisses mit dem Contractor aufgrund von Verstößen gegen § 6 Abs 3 KSchG, § 864a ABGB und § 879 Abs 3 ABGB geltend, zudem verstoße diese gegen das (Bauträgervertragsgesetz) BTVG.

Der OGH wies die Revision des Bauträgers zurück und sprach dabei aus, dass eine allenfalls getroffene Vereinbarung über eine Vertragsübernahme unwirksam ist. Der OGH begründete die Rechtsunwirksamkeit mit § 38 Abs 1 WEG, die "Nutzungs- und Verfügungsrechte" der Wohnungseigentümer seien unbillig beschränkt.

OGH 23.12.2014, 1 Ob 220/14f

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